最近、サラリーマンが不労所得の一つとして、不動産投資に幻想を抱いているそうです。
本日はその幻想をばっさり切っていきたいと思います。
ポイントは以下になります。
不動産投資に興味がある人はもとより、興味のない人もお金を守る力を育てるいい機会になりますので最後までお付き合いください。
幻想を砕く現実①高収入サラリーマンは大事にされる
年収1000万のサラリーマンは一般的にはエリートなんですが、金持ちの多い不動産投資の世界では年収1000万のサラリーマンは全く大したことありません。
不動産会社はリセールバリューの悪い新築ワンルームマンションを売りつけたり、誰も買わないハズレ物件を買わせたり、そういうカモの候補として丁重に扱われます。
例えば本当は4000万の価値しかない物件を5000万で買わせるとします。
買った人はその瞬間1000万の赤字ですが、高収入サラリーマンならこの1000万を給料から補填することが出来ます。
不動産業者にとって、こういうゴミ物件を買ってくれる存在としては、高収入サラリーマンは非常にありがたい存在です。
高収入サラリーマンは自分にはいい物件が回ってくると思いがちだが、不動産業界では末端の最下層の位置であり、100%カモにされます。
幻想を砕く現実②銀行が貸してくれるから大丈夫
時々こういう人がいます。
銀行は融資したお金が貸し倒れしないように慎重に審査しているはず。
②家賃が下がっても大丈夫か？
③空室が続いても大丈夫か？
④大規模修繕が発生しても大丈夫か？
と思いがち。
でも実際は違います。
悪い不動産業者の常套句『銀行が融資する物件ですから・・・』
銀行はたとえ悪い物件でも、本人の属性である。
・年収
・勤め先
・資産状況
と頭金で融資します。
銀行も借りてほしい為、クズ物件でも本人から搾取出来るようであれば融資します。
銀行は表面とは裏腹に『貸してやる』ぐらいの気持ちで融資します。
銀行は金貸しであることを忘れてはいけません。
本当の優良物件であれば、本人の属性や頭金など不要です。
物件そのものの収益力（価値）で融資をします。
それでも融資をするのは、銀行は低リスクで儲けられる（借りた人から搾取出来ると判断出来る）からです。
幻想を砕く現実③不動産投資は不労所得
未だに不動産投資＝不労所得ということでセミナーを開いたり、本を出版したり、コンサルを行う人がいます。
こういう人たちは不動産投資で儲けていないから初心者をカモるという別のビジネスをやってます。
不動産投資で儲けているように見せて、実は儲けていないのです。
不動産投資は不動産そのものが稼いでくれるという側面は一部ありますが、かなり労力がかかります。
具体的には
②入居者の募集
③家賃回収の確認・督促
④入居者や周辺住民とのトラブル対応
⑤物件や設備の点検・修繕対応
不動産投資は不労所得ではなく事業です。
幻想を砕く現実④ローンが完済できたらあとは悠々自適
建物は耐久消費財です。
長期のローンを組んで返済が終わる頃には、建物は老朽化しています。
新築ワンルームマンションの売り込みでありがちな
最初は赤字ですが、完済後は資産になります。
年金代わりになりますよ。
そういうセールス文句に絶対騙されてはいけません。
30年後には当然修繕が必要になり、修繕費に見合う家賃収入が得られるかわかりません。
例えば修繕に２００万円かけて、家賃が増加分が２万としたら、元を取る為には
２００÷２＝１００で１００か月（8.3年）もかかります。
そしてその頃にはまた設備が古くなっています。
話は割愛しますが、土地付き1棟丸ごとアパートでも同様です。
幻想砕く現実⑤億越えの投資家になれば自由になれる
普通の感覚だと、億の資産を持っている投資家はすごいと思います。
友人が2億円のマンションを持ってて家賃収入2000万と言っていたらどうでしょう？
よく雑誌とかで取材を受けるレベルです。
ところが、その友人が全額フルローンを組んでいたら、実は手取り年収は300万程度なんです。
2000万円の家賃収入から経費を引いたら純粋に手元に残るお金は大きく目減りします
経費とは広告費、管理費、修繕費、ローン返済、税金等です
ここ数年の市況では
まともな物件を買ったとしてもローン総額の1.5～2.0%くらいが手元に残れば十分
と言われています。
不動産投資にはさらに
②空室リスク
③金利上昇リスク
④災害リスク
・取っているリスクの大きさ
・手取り収入の少なさ
この辺をしっかり知った上で不動産投資を行うべきでしょう。
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